LMNP – la Location Meublée Non Professionnelle

 

1) Rappel des principes : 

La location meublée qu’est-ce que c’est

La location meublée est destinée aux personnes qui souhaitent diversifier leurs actifs et leurs sources de revenus, ou tout simplement se constituer un revenu complémentaire à terme en maîtrisant la fiscalité. Elle consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale, ce qui présente des avantages importants

Quel mode de détention ?
L’activité de loueur en meublé peut être exercée :   

  •  en direct
  • par le biais d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (EURL ou SARL de famille, société en nom collectif)
  • par le biais d’une société à l’impôt sur les sociétés (ce mode de détention comporte cependant moins d’intérêts juridiques et fiscaux)

Quelles sont les conditions à respecter ? Locations concernées : la location meublée peut concerner plusieurs types de location

  • Location longue durée d’un logement d’habitation meublée
  • Location longue durée d’une chambre meublée ou d’une partie de la résidence principale d’un propriétaire
  • Location saisonnière d’un appartement ou d’une maison
  • Location de gîtes ruraux
  • Location de meublés de tourisme
  • Location en bail mobilité
  • Location de logements situés dans une résidence services

Peu importe que le bien donné en location soit neuf ou ancien.
Pour être considérés comme meublés, les logements doivent être garnis d’un mobilier en quantité et qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre.

2) Les avantages et les inconvénients :

          Avantages

Imposition dans la catégorie des BIC :
Ce régime est relativement plus avantageux que le régime des revenus fonciers en raison des charges déductibles.

Régime micro-BIC :
Il s’applique automatiquement lorsque les recettes n’excèdent pas 72 500 euros pour 2020 (201 et 2022 également).
Le résultat imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour charge de 50 % sur les recettes, contre 30 % d’abattement pour le régime microfoncier.

Régime du réel
Ce régime s’applique lorsque les recettes sont supérieures à 72 500 euros ou sur option du contribuable. Le loueur peut déduire de ses recettes les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien et de réparation courants, l’amortissement du bien et des frais d’acquisition, du mobilier et des travaux non déductibles.

L’amortissement
Les constructions et le mobilier sont amortissables sur la durée normale d’utilisation (et non sur la durée de location). L’amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit fiscal. Les amortissements non utilisés sont imputables sur les exercices suivants non déficitaires, sans limitation de durée en tant  » qu’amortissement différé « .

Les frais d’acquisition (honoraires, frais de montage, droits d’enregistrement et commission)
L’investisseur peut soit les déduire de ses recettes lors de l’année d’acquisition en les considérant comme des charges, soit les inscrire en immobilisation au bilan de l’entreprise et les amortir de la même manière que les constructions.

Observation : La comptabilisation en charge des frais d’acquisition amène à constater un déficit qui sera perdu, car il ne pourra pas être imputé sur le revenu global, ni sur les
résultats postérieurs qui sont minorés par l’amortissement de l’immeuble. Il est donc conseillé d’immobilier les frais d’acquisition.

Imposition des plus-values
C’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique :
– il n’est pas tenu compte des amortissements pratiqués
– le contribuable peut bénéficier du forfait de 15 % pour les dépenses de travaux et du forfait de 7, 5 % pour les frais d’acquisition.

          Inconvénients 

Obligations comptables et déclaratives
Nécessite de tenir une comptabilité d’engagement, ce qui entraîne notamment la prise en compte dans les recettes des loyers impayés et de l’avantage en nature procurés par la jouissance gratuite des biens par le propriétaire.

Sort des déficits
Les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global mais seulement sur un résultat BIC non professionnel de l’année en cours ou des 10 années suivantes.

Résultat exceptionnel en cas de décès

La compagnie d’assurance va rembourser le prêt au lieu et place souscripteur. Le remboursement de cette dette sera considérée comme un résultat exceptionnel et sera imposé comme tel.

TVALe loueur en meublé ; hors résidence service ; est exonéré de TVA sans possibilité d’option, donc pas de droit à déduction.

IFI : Les conditions à réunir pour que les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés soient considérés comme des biens professionnels ; et donc exonérés ; sont difficile à obtenir.

          Rappel : Les 3 conditions à réunir pour un loueur en meublé d’une personne physique pour bénéficier d’une
          exonération au titre de l’IFI sont les suivantes :

– recettes annuelles > 23 000 euros
– les revenus de l’activité de location meublée constituent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer (hors pension retraire)
– la location meublée constitue l’activité professionnelle principale du contribuable

 

 

Si vous avez des questions sur l’organisation patrimoniale, les investissements financiers et immobiliers, l’optimisation fiscale et la retraite-prévoyance, contactez-nous ! L’équipe de Golfe patrimoine est à votre disposition.

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