La diversification permet souvent aux investisseurs d’optimiser leurs performances et de réduire les risques de pertes en capital. En diversifiant un portefeuille, vous vous protégez contre les risques associés à la détention d’une seule de vos lignes. Pour obtenir des rendements supérieurs à l’inflation et ainsi maintenir le pouvoir d’achat de votre épargne, il est donc recommandé de choisir différents types d’investissements.
- Le marché du sénior en France
Le 3ème âge représente 60% des Seniors :
Il s’agit des retraités actifs et autonomes qui vivent chez eux.
Le 5ème âge ou « grand âge » représente 10% des Seniors :
Il s’agit des personnes âgées dépendantes qui ont besoin d’être prises en charge par des structures médicalisées.
Entre les deux, on parle du 4ème âge soit 30% des Seniors :
Ce sont les Seniors qui ne sont pas dépendants mais dont l’avancée en âge les fragilise et ne leur permet plus de rester seuls chez eux, autonomes et en toute sécurité.
Les résidences de services séniors, un enjeu sociétal majeur
Entre se maintenir chez soi dans un logement inadapté ou intégrer un établissement spécialisé tout aussi inadapté (ex : Foyer logement) et, de plus, coûteux (ex : Ehpad), il manquait un maillon essentiel pour retarder ou éviter totalement la perte d’autonomie : Les Résidences Services Seniors.
Celles-ci s’inscrivent dans la politique de maintien à domicile des pouvoirs publics et répondent aux besoins de sécurité, confort et convivialité des Seniors du 4ème âge, leur permettant de rester indépendants, dans un logement adapté, le service en plus
(Assistance personnalisée 24h/24, restauration, programme bien être et autonomie, ménage, animation…)
Des besoins sans précédent de la part des seniors de + 75 ans vont augmenter de 40 % en 15 ans
Aujourd’hui, sur une base de 100 Seniors, on estime que 20 auraient besoin de vivre en résidence services mais, toutes structures confondues, seul 1 senior peut trouver un logement.
Soit seulement 5 % des besoins satisfaits, ou autrement dit, 95 % des besoins à couvrir.
Sachant que les “Papy-boomers” les plus âgés n’ont pas encore 70 ans et ne seront donc concernés que dans 5 à 10 ans, les besoins, très forts aujourd’hui, le seront encore davantage demain.
- Dispositif LMNP
Acheter un bien locatif dans une résidence de services vous permet de vous constituer un patrimoine, d’obtenir des revenus complémentaires, en évitant les contraintes de gestion locative puisqu’un professionnel s’en occupe à votre place.
Comment ça fonctionne ?
Les résidences gérées avec services sont des immeubles neufs prêts à vivre, dont les logements sont « standardisés », meublés et équipés. Il existe aussi un marché secondaire. Les logements et les parties communes de ces résidences varient (piscine, laverie, salon détente, salle de restauration, etc.) selon le type de « résidences services » et les occupants ciblés : voyageurs d’affaires, vacanciers, retraités ou étudiants.
La résidence de services est gérée par un exploitant (gestionnaire) avec qui vous concluez un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum. C’est l’exploitant qui se charge de la gestion locative du logement. Il doit trouver les locataires, percevoir les loyers, entretenir les espaces communs, effectuer les éventuelles réparations, gérer les services destinés aux résidents, etc. L’exploitant s’engage également à vous verser un loyer trimestriel ou mensuel (montant prévu au bail), peu importe que le logement soit occupé ou non. En contrepartie, vous ne pouvez pas disposer de votre bien, vous devez le laisser en location auprès de l’exploitant (sauf contrat particulier vous accordant une jouissance à certaine période de l’année).
Les loyers que l’exploitant vous verse sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux. Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. A ce titre, vous pouvez choisir entre 2 méthodes de calcul :
Micro BIC : Loyers meublés inférieurs à 72 600 € / an = Abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % en meublé de tourisme classé).
Réel BIC : Sur option ou obligatoirement dès que les loyers meublés sont supérieurs à 72 600 € / an = Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière) ET Amortissement comptable des constructions et travaux.
Points de vigilance
Le rendement d’un investissement en résidence de services peut être entre 3 % et 4 % net de charges par an, mais la qualité de l’exploitant est primordiale. Il vous faut un bon gestionnaire car c’est lui qui va s’occuper de tout, la réussite de votre placement dépend de son savoir-faire.
Si vous achetez un bien neuf, vous profiterez des loyers une fois le logement achevé et mis en location. Le délai peut être de 12 à 24 mois selon l’état d’avancement du chantier au jour de votre acquisition.
L’achat d’un logement dans une résidence services vous permet de récupérer la TVA sur le prix du logement, soit 20 % du prix d’acquisition. Pour cela, il faut que l’exploitant fournisse au moins 3 des 4 services suivants : accueil, petit-déjeuner, fourniture du linge et ménage.
En revendant votre bien, vous pourriez réaliser une plus-value si le prix de vente est supérieur au prix d’achat (cela est peu probable actuellement).
Cette plus-value est soumise à l’impôt (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Plus vous détenez votre bien longtemps, moins la plus-value sera taxée car un abattement est pratiqué pour chaque année de détention (après 5 ans). Finalement, la plus-value est exonérée d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Vous acquittez également des frais de notaire (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, rémunération du notaire) représentant 2 à 3 % du prix d’achat (pour un bien neuf) ou 7 à 8 % du prix d’achat (pour un bien sur le second marché).
Avantages et inconvénients
AVANTAGES :
Aucune gestion locative, immobilier géré
Montant du loyer fixe et versé que le bien soit loué ou non
Régime fiscal avantageux sur les loyers
INCONVENIENTS :
Risque de défaillance de l’exploitant : Bien choisir son exploitant. Veillez à être accompagné par un professionnel
Montant des charges d’exploitation à vérifier
Mise en place
Etape 1 : Vous faites l’acquisition d’un logement dans une résidence de services.
Etape 2 : Une fois la construction achevée (si bien neuf) vous donnez le bien à un gestionnaire en concluant un bail commercial.
Etape 3 : L’exploitant gère la résidence (trouve les locataires, perçoit les loyers, entretient les espaces communs, effectue les réparations, etc.).
Etape 4 : Chaque trimestre le gestionnaire vous verse le loyer prévu au bail.
Etape 5 : Réaliser chaque année les déclarations fiscales liées à la perception des loyers.
- Une résidence senior, c’est quoi ?
De véritables appartements
Les Résidences Services Seniors (ou RSS), sont des immeubles résidentiels situés en cœur de ville ou à proximité immédiate des commerces, services et transports. S’ouvrant sur des espaces verts, les RSS sont composées d’appartements modernes et confortables, allant du T1 au T3.
Des services adaptés
Les RSS s’organisent, au rez-de-chaussée, autour d’espaces club (restaurant, piscine, salon de coiffure, remise en forme, etc.) et proposent aux résidents toute une gamme de services qui facilitent le quotidien (accueil 7j/24h, ménage, blanchisserie, portage des courses, parcours bien-être et autonomie, sorties culturelles…).
Des services accessibles
En formule ou à la carte, les services sont adaptés au pouvoir d’achat des résidents qui ne paient que ceux qu’ils consomment, en fonction de leurs besoins et envies.
De leur côté, les investisseurs ne supportent aucune charge de services du fait de l’organisation même des résidences, dites de nouvelle génération.
Les Résidences Services Seniors ne sont donc pas des maisons de retraite avec des chambres médicalisées (EHPAD) ni des Résidences Autonomies (exemple « Foyers Logements »).
Tous les avantages d’un investissement immobilier
Sûr : Vos loyers sont sécurisés par l’exploitant professionnel qui gère la résidence et vous sont versés nets de charge que votre bien soit occupé ou non.
Pérenne : Votre investissement répond à un besoin sociétal lisible et responsable vous offrant plus de 50 ans de visibilité.
Rentable : Vous investissez sur un marché réel, porteur, et bénéficiez de nombreux avantages fiscaux afin de défiscaliser une partie vos impôts ou percevoir des revenus peu ou pas imposables.
Sans souci : Vous n’avez pas à vous préoccuper de la gestion ni de l’entretien de votre investissement et ne payez aucune charge de service.
Nous sommes à votre disposition pour vous faire visiter une résidence sénior témoin à Vannes.
